주택자금조달계획서 양식 예시 / 소명

부동산을 취득할 때는 '자금조달 및 입주 계획서'라는 서류를 작성해서 제출해야 한다. 정부의 지속적인 부동산 규제정책에 의해 2020년 3월 13일 개정으로 6억 원 이상의 주택을 거래하는 경우가 이에 해당된다. 그리고 투기과열지구에 소재하는 주택으로 9억 원을 초과하는 주택을 매수하는 경우에는 자금조달 계획을 증빙할 수 있는 근거 문서까지 함께 제출해야 한다. 이때 제출 기한은 계약일로부터 30일 이내이다.

 

 

 

자금조달 계획서의 형식에는 크게 4 부분으로 되어 있다. 기본적으로  제출인의 인적사항을 기재하고, 자금조달 계획을 구체적으로 적고 조달자금 지급 방식을 요약하여 기재한다. 그리고 실제 입주계획이 있는지 여부를 체크한다.

 

<사례>

자금조달계획서

 

홍길동 씨는 서울의 투기과열지구에 소재하는 아파트를 2021년 3월 30일에 10억 원에 매수했다.

이때 기존 전세입자인 홍길동씨는 남은 계약기간인 2022년 2월 28일까지 기존 보증금 7억 원에 계속 거주하기로 하였다.

급여로 모은 1억 5,000만 원과 부모님으로부터 증여받은 1억 원, 그리고 신용대출 5,000만 원을 이용하여 매매 계약을 완료하기로 하였다.

 

급여로 모은 돈은 금융기관에 예금액으로 보관하고 있을 것이므로 해당 금액을 (2) 금융기관 예금액에 기재한다.

 

부모님으로부터 증여받은 1억 원은 계약일 3개월 전인 1월 30일에 증여받았으며, 소급하여 10년 동안 증여받은 내역이 없으므로 증여공제 5,000만 원을 차감한 5,000만 원에 대해 세액공제 후 증여세 485만 원을 신고, 납부했다. 

증여받고 신고까지 완료되었으므로 전체 금액 1억 원을 (4)에 기재하고, 부모님으로부터 증여받았으므로 직계존비속란에 체크한다.

 

신용대출 5,000만 원은 금융기관 대출액 중 신용대출 항목에 기재하여 (8) 금융기관 대출액 합계란을 완료한다.

 

기존 임대차 계약을 승계하였으므로 임대보증금 7억 원을 (9) 임대보증 금란에 기재한다

 

각 항목별로 (7), (12), (13)에 항목별 소계 금액을 기재하고, 날짜와 본인의 이름을 기재하고 서명하면 해당 서식의 작성을 완료하게 된다.

 

이때 투기과열지구의 9억 원을 초과하는 거래이므로 각 항목별로 해당 내역을 증명할 수 있는 증빙 서류를 제출해야 한다.

 

예금 -  예금잔액 증명서나 통장 사본을 제출.

증여, 상속란에 적은 1억 원 - 이전 신고자료를 국세청 홈택스에서 조회한 후 출력해서 제출.

신용대출로 받은 5,000만 원 -  금융거래확인서, 부채증명서 또는 금융기관 대출신청서 등 대출받은 금액을 확인할 수 있는 서류를 제출.

임대보증금 - 부동산 임대차계약서를 제출.

 

 

 

<자주 하는 질문>

지난 몇 년간의 소득 금액이 어느 정도인데 얼마를 예금액에 적으면 되는가?

 

급여 생활자 기준으로 수령한 급여에서 생활비로 사용된 금액을 차감한 잔액이 급여통장에 남아 있게 된다. 즉 실제 본인의 급여보다 소득증빙으로 활용할 수 있는 금액이 낮다는 의미이다.

일반적으로 자금 조당 금액이 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 보아 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금 출처를 조사받게 된다. 그 기초 자료로 사용되는 것이 이 자금조달계획서이다. 때문에 작성에 신중을 기해야 한다.

즉, 자기 자금인 가처분 소득(원청징수금여액-결정세액-4대 보험본인 부담액-카드 사용액)에 타인자금인 차입금을 가산한 금액이 새로 취득하는 자산의 취득 금액과 차이가 발생하면 그 차액은 증여액으로 추정되는 것이다. 이때 증여에 의한 것이 아니라는 것은 본인이 소명해야 한다.

 

['상속세 및 증여세법'집행기준45-34-3 자금출처 증여추정 배제 기준]

구분	취득재산		채무상환	총액한도
	주택	기타재산
1. 세대주인 경우
가.30세 이상인 자	2억 원	5,000만 원	5,000만 원	2억 5,000만 원
나.40세 이상인 자	4억 원	1억 원		5억 원
2. 세대주가 아닌 경우
가.30세 이상인 자	1억 원	5,000만 원	5,000만 원	1억 5,000만 원
나.40세 이상인 자	2억 원	1억 원		3억 원
3. 30세 미만인 자
	5,000만 원	5,000만 원	5,000만 원	1억 원

 

이는 자금출처의 대상이 될 수 있는 최소한의 금액이며, 미소명 금액이 전체 취득금액(채무상환 금액)의 100분의 20과 2억 원 중 적은 금액이라면 추가적인 소명에서 제외될 수 있다. 그러나 최근 부동산 가격의 상승으로 많은 경우에 거래금액이 집행기준의 기준 금액을 초과하고 있으므로 언제든지 대상이 될 수 있다는 것을 생각하고, 그 조사의 근거가 되는 '자금조달계획서'를 잘 써야 한다.

 

자금조달계획서를 쓰다 보면, 취득 대상 자산에 비하여 소명 가능한 자금이 부족할 수 있다. 그러면 특수관계자(부모님 등)와의 자금거래를 생각하게 되는데 이 부분에 대해서는'상속세 및 증여세법'에서 이미 규정하고 있다.

원칙적으로 배우자 및 직계존비속 간의 소비대차(빌려주는 사람이 금전을 빌려주고, 빌리는 사람은 빌린 금액과 동일한 금전 또는 동일한 가치를 지니는 물건을 반환할 것을 약속하는 계약)는 인정하지 않는다고 명확하게 규정되어 있다.

다만 차용증을 작성하고, 이자 지급 내역이 명확하게 증빙되고, 이자수입에 대하여 지방소득세를 포함한 27.5%의 세율로 원천징수한 내역이 소명되는 경우에 한하여 특수관계자 간에도 소비대차가 인정될 수 있다. 

 

 

https://coupa.ng/b71MNl

부동산 세금 사용설명서:2021년 개정 세법에 맞춘 부동산 절세전략 가이드

"이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다."