장특공제 -장기보유특별공제

장기보유특별공제란 말 그대로 부동산을 장기간 보유하면 양도세에서 특별히 공제해주는 것을 말한다. 흔히 줄여서  '장특공'이라고 한다.

 

 

 

장특공은 3년 이상 보유한 경우에 보유기간에 따라 양도차익의 일정 비율만큼을 공제해준다. 단, 미등기 자산이나 조정대상지역의 다주택자는 장특공을 못 받는다. 이를테면 서울에 아파트 2채를 보유한 다주택자의 경우, 먼저 파는 한 채는 장특공을 받을 수 없다.

 

[보유기간 길수록 공제율이 커진다.]

 

아파트를 사서 오래 보유했을수록 많이 받을 수 있다. 이때 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 일수로 계산하는데 기준일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 된다. 장기보유특별공제율을 1세대 1 주택과 그 외의 경우에 다르게 적용된다.

 

 

[1세대 1 주택이 아닌 경우]

 

장특공은 3년 이상 보유부터 받을 수 있는데, 1세대 1 주택이 아닌 경우 보유기간에 따라 연 2% 공제율이 적용된다. 

3년 이상 4년 미만 6%이며, 해마다 2%씩 올라가고, 최대 공제율은 15년 이상 보유일 때 받을 수 있는 30%이다.

이마저도 조정대상지역의 다주택자는 안된다. 즉 양도세 부담이 예전보다 커진 것이다.

 

 

[1세대 1 주택인 경우]

 

1세대 1 주택 비과세 요건을 채운 경우는 장특공이 상관없다. 양도가액이 9억원 이하인 경우, 양도세가 비과세라서 공제를 받고 말고 할게 없다.

그런데 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었지만, 양도가액이 9억 원을 초과하는 고가주택은 양도세를 비과세해주지 않는다. 고가주택에 세금혜택을 너무 많이 주지 않으려는 취지이다. 그렇다고 양도차익 전체에 과세하는 것은 아니고 9억원을 초과하는 양도차익에 대해서만 과세한다.

또한 고가주택도 장특공을 연 8%씩 해주었다. 하지만 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 이상 거주요건을 갖춘 1세대 1 주택이어야 연 8%를 공제해 준다. 보유기간이 3년 이상 4년 미만일 경우 공제율이 24%이고, 최대 공제율은 10년 이상일 때 80%이다. 실제로 고가주택도 장특공을 80%까지 받으면 양도세가 크게 줄어들었다.

 

 

[양도세의 일반적인 장기보유특별공제율 (토지, 건물)]

보유기간	1세대 1주택 외 일반 공제율 연2%	1세대 1주택 (9억 초과 고가주택,거주2년)
3년 이상~4년 미만	6%	24%
4년 이상~5년 미만	8%	32%
5년 이상~6년 미만	10%	40%
6년 이상~7년 미만	12%	48%
7년 이상~8년 미만	14%	56%
8년 이상~9년 미만	16%	64%
9년 이상~10년 미만	18%	72%
10년 이상~11년 미만	20%	80%
11년 이상~12년 미만	22%
12년 이상~13년 미만	24%
13년 이상~14년 미만	26%
14년 이상~15년 미만	28%
15년 이상	30%

 

 

[2021년 1월 1일 이후부터 보유/거주요건 구분하여 구한 후 합한 공제율 적용]

 

2021년부터 바뀐 보유기간, 거주기간에 따른 공제율을 적용받기 위해서도 2년 이상 거주요건은 일단 갖추어놓은 상태여야 한다. 10년 이상 보유만 했고 거주기간이 2년 이상이 안 된다면 연 4%가 아닌 연 2% 공제율을 적용받기 때문이다.

 

 

[2021년부터 달라진 1 주택자의 장기보유특별공제]

보유기간		3~4년	4~5년	5~6년	6~7년	7~8년	8~9년	9~10년	10년이상
1주택	보유	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

 

 

예를 들어,

질문 : B 씨의 주택은 보유기간은 10년 이상이고, 거주기간은 2년 2개월이다. 2021년에 팔면 장특공을 얼마나 받을 수 있을까?

답 : 보유기간에 대해 40% 공제율, 거주기간에 대해 0% 공제율이 적용되어 주 개를 합한 40%가 공제된다. 

결과적으로 B 씨는 보유기간은 10년 이상이지만 거주기간은 2년이 약간 넘으므로, 2020년에 팔았다면 80% 장특공을 받을 수 있지만, 2021년이 지나서 팔면 거주기간에 대한 공제율은 없고 보유기간에 대한 40%만 받을 수 있다. 

즉 양도차익의 40%만큼의 공제가 날아가는 셈이다.

 

 

[잔금일을 정할 때 주의할 점]

 

매매계약서를 작성할 때는 주택의 보유기간을 계산해본 후에 잔금일을 정해야 한다.

 

가령 2010년 1월 9일에 산 아파트를 2020년 1월 7일에 판다면, 보유기간이 겨우 하루 부족한 9년이어서 장기보유특별공제율이 18%이다. 하지만 하루 뒤인 1월 8일에 팔면 10년이어서 공제율이 20%가 된다. 이처럼 고작 하루 차이로 양도세를 수십만원에서 수백만원까지 아낄 수 있으므로 매매계약서를 쓸 때는 보유기간을 꼼꼼히 체크해서 잔금일을 정해야 한다.

 

 

 

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