투자기준을 정하는 법 - DCF 현금흐름할인법

나만의 투자 기준금리를 이용해 투자하려는 곳에 내 돈을 투자해야 하는지 말아야 하는지 판단하는 결정 방법중 하나가 DCF, 현금흐름할인법을 이용하는 것이다.

 

 

 

현금흐름을 기반으로 자산을 평가할 때 가장 많이 쓰이는 방법은 현금흐름할인법, 즉 DCF Discounted Cash Flow이다.

DCF는 미래의 현금흐름을 적정 이율로 할인해서 현재가치를 구하는 방법이다.

 

예를 들어 1,000만 원을 넣으면 매년 100만 원씩 돌려주는 마법의 투자 상자가 있다고 가정해보면 우리는 이 상자에 1,000만 원을 투자해야 할까?

 

1,000만 원 투자의 예

 

이 질문에 답하기 위해서는 매년 받는 현금흐름 100만 원의 현재가치가 얼마인지 알아야 한다.

 

1년 후에 받는 100만 원과 지금 100만 원의 가치는 얼마나 차이가 날까?

지금 100만 원을 은행에 넣어둔다면 연이자 1% 정도는 받을 수 있기 때문에 미래의 100만 원은 현재의 100만 원보다 가치가 떨어진다.

 

은행에 100만 원을 넣었다면 현재 예금금리인 세후 약 1.2%를 적용했을 때 1년 후에 받을 수 있는 원리금의 합은 약 101만 2,000원이다.

그렇다면 1년 후에 100만 원을 받기 위해서는 얼마를 예금해야 할까?

지금 98만 8,142원을 예금하면 1년 후에 100만 원을 받을 수 있다.

 

 

n 년 후의 가치를 현재가치로 환산하려면 다음 식을 이용하면 된다.

 

다시 투자 상자로 돌아가서, 1년 후에 받는 100만 원과 2년 후에 받는 100만 원의 가치는 다르다. 마찬가지로 3년, 4년, 5년,..., n 년 후에 받는 100만 원의 가치도 각각 다르다. 이들을 모두 현재가치로 환산해서 더해보면 다음과 같이 표현할 수 있다.

 

이처럼 미래의 현금흐름을 모두 현재가치로 바꾸어 합산한 값이 우리가 투자하려는 1,000만 원보다 크다면 이 투자 상자에 돈을 넣으면 된다.

 

 

 

다시 상황을 만들어보자.

 

15년 동안 100만 원씩 준다면 이번에는 투자 상자에 1,000만 원을 넣어야 할까? 이익일 수도 있고, 손해일 수도 있다.

이를 결정하는 것이 '연 수익률'이다.

 

연 수익률이 예금이자와 같은 1.2%라면 15년 동안 현금흐름을 현재가치로 환산해 모두 더한 값은 1,365만 원이 된다. 따라서 이 투자 상자에 돈을 넣는 것이 유리하다.

하지만 만일 연수익률이 10%라면 돌려받는 돈의 가치는 761만 원밖에 되지 않는다. 이때는 이 투자 상자에 돈을 넣지 말아햐 한다.

 

투자할 수 있는 대체재의 수익률에 따라
이 투자상자에 돈을 넣을지 말지 결정해야 한다는 것이다.

 

대체재의 수익률은 사람에 따라 다르다. 어떤 사람이 연 100%의 수익을 올릴 수 있는 투자실력을 가지고 있다면, 이 투자상자에 돈을 넣지 않을 것이다. 당장 내년에 2,000만 원을 얻을 수 있을 것이기 때문이다.

즉, 훌륭한 대체재를 얼마나 구비하고 있느냐가 투자자의 능력을 가르는 지표가 된다.

 

DCF공식

위 식을 보면, 투자대상의 적정가치는 다음의 3가지 변수에 의해 결정되는 것을 알 수 있다.

 

1. 현금흐름 ( 미래 수익 )

2. 목표 수익률 ( 할인율 )

3. 투자기간 ( 잔여수명 )

 

버핏은 다음과 같이 말했다. 

" 스트라이크존에 들어오는 공만 치겠다."

 

우리도 현금흐름이 너무나 뻔할 정도로 보이는 곳에 우리의 기준 투자수익률을 가지고 투자 여부를 결정한다면 성공 확률을 가지고 투자 여부를 결정한다면 성공 확률을 드라마틱하게 높일 수 있다. 

 

나만의 투자 기준금리를 정해서 편하게 스트라이크존에 들어오는 공만 치면 되는 것이다.

 

여기서 핵심 키워드는 뻔할 정도의 현금흐름이다. 따라서 현금흐름이 뻔할 정도로 예측되는 투자라면 우리는 이 투자가 나에게 맞는 것인지, 해야 할 투자인지 금방 알 수 있을 것이다.

 

 

 

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투자의 재발견

 

 

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