분묘 기지권/법정 지상권/유치권/특수지역권

등기부에 나타나지 않는 분묘기지권, 법정지상권, 유치권, 특수지역권은 위험하기 때문에 토지를 살 때에는 반드시 현장을 방문해서 등기부에는 없으나 눈에 보이는 다른 권리가 있는지를 찾아야 한다. 위의 위험들은 부동산 매매계약서에 분명히 명시하여 분쟁이 발생하지 않도록 해야한다.

 

 

 

[분묘기지권]

 

타인의 토지 위에 분묘(묘지)를 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 지상권에 유사한 일종의 물권을 말한다.

 

분묘기지권이 성립하는 경우.

1. 타인의 토지 내에 그 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우

2. 자기 소유의 토지에 분묘를 설치하였는데 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 보유하거나 분묘를 이전한다는 특별한 약정이 없이 토지를 처분한 경우

3. 타인 소유의 토지에 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온, 공연하게 분묘의 기지를 점유한 경우

 

따라서 제 3자 앞으로 분묘기지권이 성립되어 있는 경우 본인 토지라 하더라도 분묘를 옮기거나 손댈 수 없기 때문에 토지 사용이나 재산권 행사에 큰 제약이 될 수 있다.

 

 

 

[법정 지상권]

 

법정지상권이란 당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권을 말한다. 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 결과, 토지와 그 토지 위의 건물이 각각 다른자에게 귀속하면서도 그 건물을 위한 토지의 사용, 수익권이 존재하지 않는 경우가 있게 된다. 이러한 경우에 그 토지 위의 건물을 위한, 토지에 대한 잠재적인 용익관계를 현실적인 권리도 인정함으로써 토지와 건물과의 결합관계를 유지하고자 하는데 그 목적이 있는 관습법이라 할 수 있다. 따라서 토지를 매매하는데 그 목적이 있는 관습법이라 할 수 있다. 따라서 토지를 매매 대상 거래로 했다가 나중에 현장에 가보니 다른 사람 명의의 건물이 있다거나 등기되지 아니한 미등기 건물이라 하더라도 일단 다른 사람 명의의 건물이 있으면 토지 이용에 제한을 줄 수 있으므로 토지 거래 시 반드시 먼저 현장을 확인할 후 거래해야 한다.

 

본 위험을 예방하는 방법은 해당 지번의 '토지등기부등본' 뿐만 아니라 '건물등기부등본', '건축물관리대장', '가설건축물관리대장'이 존재하는지 여부를 반드시 확인하고, 이에 대한 처리 방법을 부동산 매매계약서 상에 명시하는 것이 안전하다. 

 

 

 

 

[유치권]

 

유치권이란 '민법 제320조(유치권의 내용) 타인의 물건 또는 유기증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다'라고 정의하는 권리이다.

따라서 유치권이 존재하는 부동사능ㄹ 매입하게 된다면 뜻하지 않은 비용을 지불 할 수가 있다. 그런데 부동산에서 발생하는 유치권은 저의 99퍼센트가 공사대금과 관련한 유치권이라고 볼 수 있다. 따라서 매매대상 부동산의 현장을 방문했을 경우 공사중인 흔적 (터파기, 성토작업)등이 있다면 일단 유치권 여부를 의심하고 접근하는 것이 좋으며, 역시 부동산 매매계약서 상에 유치권의 처리 여부를 명시하는 것이 좋다.

 

 

[특수지역권]

 

특수지역권이란 '민법 제 302조(특수지역권) 어느지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목, 기타의 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 본 장(민법 제5장 지역권)의 규정을 준용한다.'라고 정의하고 있다. 부동산 매매거래내에서 특수지역권으로 인한 분쟁은 현재 자주 발생하지 않고 있지만 주의해야 할 권리이며, 오히려 특수지역권보다 지역권(특히 통행 지역권)으로 인한 분쟁이 자주 발생하므로 주의를 요해야 할 것이다.